نحوه کارشناسی در دعاوی املاک

منتشر شده در 07 بهمن 1395

 

 

یک حقوقدان در گفت‌وگو با «حمایت» بررسی کرد
نحوه کارشناسی در دعاوی املاک


یکی از موارد شایع در ارجاع دعاوی به کارشناسی، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلایی، مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره جهت اجرای حل و فصل دعاوی، ترهین وثائق، تعیین هزینه دادرسی یا نحوه اجرای قراردادهای عمرانی است. در واقع، کارشناسی املاک یکی از موضوعات مهم در استنادات آرای دادگاه‌ها و تعیین حق و حق‌دار است.

کارشناس باید با شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان و امتیازات و هزینه‌های متفرقه آن، نسبت به ارائه نظر کارشناسی اقدام کند و بالتبع، هرگونه بی‌دقتی در این حوزه، می‌تواند نتیجه منفی در آرای صادره دادگاه‌ها داشته باشد. برای بررسی جایگاه نظرات کارشناسی و نیز نحوه کارشناسی در دعاوی املاک، «حمایت» با سیدعلی شاه‌صاحبی، حقوقدان و وکیل دادگستری، «گفت‌وگو» کرده است.
شاه‌صاحبی در این گفت‌وگو ابتدا به موضوع تعیین قیمت زمین در کارشناسی‌ها اشاره و اظهار کرد: از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است. به این دلیل که زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می‌آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند.
وی با بیان اینکه ارزش عرصه تابع عواملی است که پس از تحقیق و استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت‌گذاری می‌شود، گفت: این پارامترها و عوامل عبارت از اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک)؛ کاربری ملک، زیرا برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است؛ عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک)؛ موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه و امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون‌های مربوطه است.
وی ادامه داد: به عنوان مثال، اگر میان دستگاه دولتی و مالک توافق وجود نداشته باشد، بهاي عادله توسط هیاتی مركب از سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري تعيين مي‌شود. يك كارشناس از سوي دستگاه اجرايي متقاضي تملک و خريد، يک نفر از سوي مالک  و نفر سوم با تراضي طرفين انتخاب مي‌شود و اگر هر يک از طرفين، از معرفي كارشناس سوم خودداری کردند، کارشناس سوم با معرفي دادگاه محل وقوع ملک انتخاب مي‌شود. نظر اكثريت اين سه کارشناس، در تعيين بهاي عادله، قطعي و لازم‌الاجرا است.

 بهای عادله ملاک کارشناسی املاک
این حقوقدان اضافه کرد: ملاک تعيين قيمت اراضي و املاک، بهاي عادله روز بر مبناي قيمت اراضي، ساختمان‌ها و تأسيسات مشابه در حوزه عمليات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثير پروژه مذكور در قيمت آنهاست زیرا وجود و تاسيس ساختمان‌هاي دولتي و تاسيسات عمومي عمدتاً به صورت مثبت يا منفي بر قيمت ساير اراضي و املاك مجاور تاثیر می‌گذارد.
وی افزود: در مواردی كه ملک‌ محل سكونت يا مكان درآمد در اختيار مالک باشد، علاوه بر بهاي عادله صدي 15 به قيمت ملک افزوده خواهد شد که تشخيص اين امر با دستگاه اجرايي متقاضي است و در صورت بروز اختلاف تشخيص نهايي با دادگاه خواهد بود.
شاه‌صاحبی با طرح این پرسش که اگر ملک مورد نظر، زمين زراعي باشد و علاوه بر مالک زمين زراعي، در آن زمين مطابق عرف، كشاورز يا كشاورزاني داراي حق باشند، آيا نسبت به جبران حقوق آنان نيز اقدامي انجام خواهد شد یا خیر، بیان کرد: اگر برابر نظر اداره كشاورزي، زارعان داراي حقوقي در ملک باشند، حقوق زارعان ذي‌نفع به تشخيص اداره كشاورزي از محل ارزش كل ملک به آن پرداخت و مابقي در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت مي‌شود و چنانچه در ملک ساختمان روستايي فاقد سند مالكيت، هر گونه اعياني يا حقوقي مانند حق ريشه، بهاي شخم، بذر، كود و ... وجود داشته يا زارع زحماتي براي آماده كردن زمين متحمل زحماتی شده باشد، قيمت اعياني و حقوق متعلق به آن برابر قرارداد موجود بين زارع و مالک يا طبق مقررات يا عرف محل از طريق توافق يا از سوي كارشناسان تعيين و از محل ارزش كل ملک به او پرداخت شده و مابقي به مالک پرداخت خواهد شد.
 وی در ادامه عنوان کرد: اگر ملک، محل كسب و پيشه اشخاص باشد، در صورتي به آن حق كسب و پيشه تعلق خواهد گرفت كه حداقل يك سال قبل از اعلام تصميم دستگاه دولتي متقاضي محل كسب و پيشه بوده‌ باشد البته دستگاه اجرايي مي‌تواند به جاي پرداخت حق كسب و پيشه در صورت رضايت صاحب حق تعهد کند كه پس از انجام طرح، محل كسبي در همان حدود به صاحب حق واگذار كند.
 نحوه تعیین دستمزد کارشناسان
این وکیل دادگستری در خصوص اینکه از زمان ارجاع امر به كارشناسان، آنها چند ماه فرصت اظهار نظر دارند، اظهار کرد: كارشناسان مكلفند ظرف يك ماه نظر كارشناسي‌ خود را اعلام کنند. دستمزد كارشناسان طبق تعرفه تعیین می‌شود و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص می‌شود.
به گفته وی، پرداخت نصف هزينه كارشناسي بر عهده مالک خواهد بود كه در هنگام انجام معامله از ارزش ملک كسر مي‌شود.
شاه‌صاحبی با طرح این پرسش که آیا مالک مي‌تواند به جاي دريافت بهاي ملک از دستگاه اجرايي متقاضي، اراضي مشابه ملي يا دولتي بگيرد، بیان کرد: در صورت رضايت مالک و تشخيص دستگاه اجرايي عوض اراضي تمليک‌شده، از اراضي مشابه ملي يا دولتي متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاري است و در اين صورت نيز تعيين بهاي عوض و معوض بر عهده هيات كارشناسان است.
 وی همچنین در مورد اینکه آيا دولت مي‌تواند قبل از پرداخت بهاي ملک و اراضي نسبت به تصرف آن اقدام كند یا خیر، خاطرنشان کرد: : قبل از انجام معامله و پرداخت قيمت آن چيزي مجوزي وجود ندارد مگر هنگامي كه مالک از انجام معامله خودداري كند يا مالک مجهول باشد يا به واسطه فوت مالک، انجام معامله قطعي ممكن نباشد همچنين اگر فوريت طرح ايجاب كند و اجراي طرح ضرورت داشته باشد، مي‌توان قبل از انجام معامله قطعي و با تنظيم صورت‌جلسه وضع موجود ملک، با حضور مالک يا نماينده او و نماينده دادستان و كارشناس رسمي نسبت به تصرف و اجراي طرح اقدام كرد.

نظرات   

 
#1 محمد 1396-01-24 22:43
وبلاگ حقوقی محمد نصری مهاجری

mohammadnasri.blogfa.com/
نقل قول
 

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تغییر کد امنیتی

پیام مدیر

http://vokalayeazadandish.com/images/stories/PictureSamami/Samami49.jpg

 

وبسایت وکلای آزاد اندیش در راستای اطلاع رسانی اخبار صنفی و انعکاس موضوعات حقوقی و قضایی و تبادل افکار در خصوص اخبار مرتبط روز حقوقدانان و ارائه مطالب علمی و سخنرانی ها و همچنین پاسخ به مطالبات و سوالات حقوقی و انتظامی وکلا و کارآموزان و تمامی حقوقدانان و دانشجویان محترم حقوق ایجاد گردیده است. امیدوارم در راهی که آغاز نموده ام با همکاری همه همکاران با موفقیت ادامه دهم. سعی دارم علاوه بر درج دست نوشته های شخصی و ارتباط با دوستان عزیزم، با توجه به تجربه مختصری که دارم، گاها مطالب و مقالات حقوقی تحریر و پاسخگوی سوالات دوستان باشم.

دکتر عبداله سمامی

وکیل دادگستری

بازرس و عضو هیات مدیره بیست و هشتم کانون وکلای دادگستری مرکز

آمار بازدیدکنندگان

2762567
امروز
دیروز
هفته جاری
هفته گذشته
ماه جاری
ماه گذشته
بازدید کل
1668
3451
5119
2730856
36566
116802
2762567

آی‌پی شما: 54.196.201.241
امروز: دوشنبه، 20 آذر 1396 - ساعت: 12:09:34

ورود به سایت

برای حمایت از ما امتیاز دهید