حقوق تملک اراضی و املاک واقع در طرح‌های شهرداری در رویه قضایی ایران

منتشر شده در 16 بهمن 1396

Image result for ‫قانون اراضی‬‎

 

 

 

غلامرضا بهاءالدین پور / کارشناس ارشد حقوق خصوصی

افزايش جمعيت شهرها و توسعه محيط‌هاي شهري، چاره‌اي جز توسعه شاهراه‌ها و زيرساخت‌هاي عمراني باقي نمي‌گذارد اما مشکلات بسياري براي توسعه طرح‌هاي عمراني وجود دارد که مهم‌ترين مشکل، تعيين تکليف وضعيت حقوقي زمين‌هايي است که در محدوده اين طرح‌ها قرار دارند. قوانين و مقررات مختلفي به تصويب رسيده است تا شايد اين مشکل را حل کند که در ادامه به بررسي اين قوانين و مقررات مي‌پردازيم.
املاک خصوصی مشتمل بر عرصه و اعیانی احداثی بر آن، هسته اصلی اموال غیرمنقول را تشکیل می‌دهند. این املاک از دیدگاه‌های گوناگون حقوقی مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است. این در جهت حفظ حرمت منازل خصوصی به طور خاص و مالکیت افراد به طور عام، حقوق اساسی به عنوان بنیادی ترین شاخه حقوق عمومی و نیز حقوق بشر، حاوی قواعدی برای حمایت از مالکیت اشخاص در این زمینه است. در حقوق خصوصی، املاک مزبور قسمت مهم مباحث مربوط به حقوق اموال را به خود اختصاص داده‌اند و این چنین است که این املاک محل تلاقی رشته های مختلف حقوقی است.
زمانی این تلاقی حقوق عمومی و حقوق خصوصی، عطف توجه مضاعفی می‌طلبد که تعارض احکام و آثار آن‌ها نیاز به تمهید قواعدی ویژه داشته باشد. زمانی‌که دولت و دستگاه‌های اجرایی برای دستیابی به توسعه مجبور به استفاده از اراضی خصوصی بوده، حقوق توسعه به عنوان یکی از پرتحول‌ترین رشته‌های حقوق عمومی، تملک اراضی و املاک اشخاص حقیقی یا حقوقی را مجاز می‌شمارد.  این در حالی است که حرمت مالکیت خصوصی از دیدگاه حقوق خصوصی قاعده‌ای دایمی و تخلف ناپذیر است. در مقام جمع بین این دوحق، چاره ای نیست جز اینکه تملک اراضی خصوصی در زمان اضطرار اجازه داده شود، به شرط آنکه بهای عادله املاک خصوصی پرداخت شود و در ارزیابی املاک اعم از اراضی و اعیانی، فقط به آنچه مورد نیاز دستگاه اجرایی است توجه نشود بلکه ارزیابی خسارت وارده به مالک خصوصی اعم از قیمت ابنیه و اراضی و خسارت ناشی از تقویت موقعیت، مد نظر واقع شود. گرچه قوانین متعددی به بهای روز و قیمت عادله در ارزیابی املاک خصوصی تملک شده ارجاع داده اند، لیکن در عمل اجرای این قوانین به نحوی است که قیمت و بهای واقعی املاک مورد ارزیابی قرار نمی گیرد. از طرفی ظلم فاحش به مالکین خصوصی که اراضی آنان در محدوده طرح عمومی و عمرانی قرار گرفته روا داشته می شود و از طرف دیگر مالکین اراضی اطراف طرح‌های عمرانی، به ویژه طرح‌های توسعه معابر در داخل شهرها و طرح‌های احداث جاده‌ها و بزرگراه‌ها در خارج از شهرها، از اجرای این طرح‌ها استفاده ناروا می‌کنند و صرف هزینه‌های هنگفت توسط دولت و شهرداری ها در اجرای طرح‌های توسعه در مجاورت یا نزدیکی آنان، موجب افزایش قیمت املاک خصوصی مزبور می‌شود. بنابراين بدون اینکه عامل افزایش قیمت(دولت و شهرداری ها) از آن بهره‌برداری داشته باشند، این رویه غلط در هر دوطرف نیاز به اصلاح دارد و قوانین شفاف و روشن در این رابطه می‌تواند کارساز باشد.پس باید در نظر داشت که با عنایت به وجود قانون نحوه تملک اراضی و املاک واقع در طرح‌های عمومی و عمرانی به چه علت حقوق خصوصی با حقوق عمومی به چالش کشیده می‌شود و موجب اتلاف و تضییع سرمایه اشخاص و همچنین بیت المال را در محاکم به‌وجود می‌آورد و چگونه می توان آن‌ها را با رعایت حقوق شهروندی به یک موازنه برابر رسانید؟
تحدید مالکیت خصوصی در تعارض با مالکیت عمومی توسط دولت یا نهادهای عمومی دارای مبانی و دلایلی است؛ از جمله این دلایل مبانی حقوقی موجود در قوانین است. به‌عنوان مثال بر مبنای اصل 22 و 40 قانون اساسی در هر موردی که شخص بخواهد از حق مالکیت خویش به ضرر عموم استفاده کند تحدید آن به موجب قانون جایز است؛ در قانون مدنی نیز طبق ماده 30 و 31 تحدید مالکیت خصوصی پذیرفته شده که به موجب این مواد در مواردی مانند تعارض مالکیت خصوصی با مالکیت عمومی، دولت می‌تواند مال فرد را از ملکیتش خارج کند، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب سال1358 نیز به دستگاه های اجرایی اجازه داده برای اجرای برنامه های عمومی خویش با رعایت شرایط مقرر در قانون مالکیت خصوصی فرد بر مالش را محدود و یا سلب کند. اما در برخورد با آنچه به عنوان حق خصوصی افراد در برابر این کش و قوس‌های قانونی با دستگاه اجرایی مطرح است، باید گفت؛ کثرت و تعدد قوانین راجع به زمین و املاک آن‌چنان است که به جرات می توان گفت بیش از دوسوم قوانین و مقررات و آیین نامه ها در پی حل اختلافات راجع به زمین و ملک است. اما با این حال دعاوی و اختلافات و نابسمانی‌های حقوق راجع به زمین و املاک همچنان روایت گزیده اما تلخ و گزنده هرکوی و برزن است. در جستجوی علت امر، پرسش منصفانه آن است که برای اصلاح خطای گذشتگان (اگر وجود داشته باشد) و در  راستای تحقق عدالت و انصاف در امور راجع به زمین و املاک چه باید کرد؟
از جمله نقاط ضعف در تدوین قوانین، می توان مواردی همچون قانونگذاری انقلابی اشاره داشت؛ به جرات می توان گفت بعد از تحقق انقلاب اسلامی1357، وضع قوانین به وسیله شواری انقلاب نیز از این امر مستثنا نبود. قوانین توسط یک نفر تنظیم و بعد از قرائت مقدمه، متن قانونی به وسیله دیگر اعضای شورای انقلاب امضا می شد. به نحوی که در مدت زمان کوتاهی که شورای انقلاب عهده دار امور بود متجاوز از 1070 فقره لایحه قانونی، 507 فقره تصویب نامه، 76 فقره آیین نامه و 31فقره اساسنامه تصویب کرد! برای مثال در خصوص نحوه تدوین قوانین راجع به زمین و املاک توسط شورای انقلاب این فرآیند نیز پیش‌آمده بود که با اعتراض عده ای که منافع خود را از دست داده بودند قانون رژیم گذشته بدون هیچگونه کارشناسی منسوخ و سپس قانون دیگر وضع و با اعتراض عده ای دیگر، قانون موضوعه به یکباره اصلاح  یا نسخ می‌شد.
با در نظر داشتن دیدگاه های فقهای پیشین، پس از انقلاب اسلامی زمین به عنوان منابع ملی و کلام فقها جزو «انفال» محسوب می‌شود، بنابراین باید زمین در وهله نخست در اختیار سازمان‌های دولتی (به تعبیر فقهای پیشین حکومت اسلامی) قرار گیرد و هر کس مالک محدوده زمینی باشد که قانون تعیین کرده است حتی اگر متصرف در آن کشت و کاری انجام داده یا ساختمانی بنا کرده باشد. شرایطی نیز در خصوص محدوده مالکیت قانونی وضع شد. از آنجایی که مجری چنین قوانینی سازمان‌های وابسته به دولت تعیین شده بودند بالتبع اجرای قوانین به صورتی یکطرفه و تنها بر مبنای منافع و مصالح دولتی صورت گرفته است.
از سوی دیگر، در بررسی شکل‌گیری قوانین و مقررات در ارتباط با تملک اراضی و دعاوی آن، باید خاطر نشان کرد که از دیگر عوامل نابسامانی در این باره، تعدد مراجع ذیصلاح در تدوین و تنظیم ضوابط و مقررات است که گستره این مراجع را می‌توان از سازمان ثبت اسناد و املاک، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تا سازمان‌هایی چون سازمان زمین و مسکن شهرداری ها برشمرد که بيشتر مصوبات این‌گونه مراجع نه تنها در جهت تبعیت از قانون صادر نشده بلکه خودنوای تازه ای را آغاز می کنند. با وجود این تفاصیل و وجود چنین دیدگاه‌هایی، مبحث مربوط به قوانین و مقررات زمین و ملک معضلی پیچیده خواهد بود.
هدف نگارنده از انجام این یادداشت بررسي شرایط و ضوابط تملک اراضی در مواجهه با طرح های عمومی و دولتی است؛ امری که پس از انقلاب اسلامی با تصویب لوایح قانونی و توسط شورای انقلاب یا مجلس شورای اسلامی با قوانینی همچون قانون زمین شهری، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی تدوین شده است که به اعتقاد اینجانب و برخی از نظریه های همسو، از آنجایی که تعاریف مشخص از قوانین تملک افراد و حقوق آن‌ها با مباني فقهي كه بنيان قوانين كشور را تشكيل می دهند، هماهنگي بيشتري دارد و بر خلاف معاملات و قرارداد های تحت حقوق خصوصی، توافق های دستگاه های دولتی یا شهرداری با مالک یا مالکان در چارچوب حقوق عمومی جای دارد. تملک املاک در حال حاضر بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و ... مصوب 17/7/58 قانون تعیین وضعیت املاک ... مصوب 29/8/67 ، قانون تقویم ابنیه، املاک و ... 6/9/70 قانون حفظ آثار تاریخی و باستانی ... مصوب 47 ( البته موادی از قانون مزبور نسخ شده است ) قانون معادن مصوب 61، تبصره 84 لایحه برنامه دوم توسعه اقتصادی ... و آيین نامه اجرايی آن مصوب 74 قانون زمین شهری ( به جز ماده 9 که مدت اعتبار آن منقضی شده است ) و قوانین پراکنده دیگر صورت می گیرد.   
تملک املاک اشخاص در صورتی که توسط وزارتخانه ها، موسسات و شرکت‌های دولتی، نهادها و موسساتی که شمول قانون نسبت به آن‌ها مستلزم ذکر نام است و همچنین شهرداری ها و بر اساس ماده 23 قانون معادن چنانچه توسط اشخاص حقوقی خصوصی صورت گیرد، دارای اعتبار و نفوذ حقوقی است. رعایت و احترام به حقوق افراد جامعه ایجاب می کند که دولت به عنوان نماینده مردم و حافظ حقوق عمومی تمهیدات لازم را در این خصوص تدارک ببیند. زیرا رعایت حقوق انسانی اشخاص و از جمله حق مالکیت از اهمیت اساسی برخوردار است.
با توجه به مطالعات صورت گرفته در ارتباط با نحوه مقررات گذاری و اجرای طرح‌های عمومی، می توان این‌گونه برداشت كرد که سنگینی دیدگاه قانونگذار بیشتر به نفع حقوق عمومی است تا حقوق مالکانه افراد که البته با توجه به تقدم منافع عمومی و تامین رفاه اجتماعی بر اقلیت اشخاص، چندان دور از ذهن نیست. اما با توجه به هدف این مطالعه، نگاهی دقیق تر به جایگاه حقوقی این دسته از افراد لازم و در خور توجه است. به عبارت دیگر از آنجا که توجه به حقوق مالکانه اشخاص و تاکید قوانین اسلامی بر آن یک امر بدیهی است، نگارنده ضعف‌هایی را در خصوص تدوین مقررات پیش بینی شده برای حل اختلاف میان دستگاه اجرایی و شخص یا اشخاص مالک می داند. به‌طوری که در ارتباط با روش غیرتوافقی که به وفور شاهد آن هستیم، قانونگذار به‌صورت کامل به حقوق مالکانه اشخاص نپرداخته و از انعطاف کمی برخوردار است. به عبارت دیگر تمامی راه حل های مد نظر در قالب قیمت گذاری و امور مالی خلاصه شده است.

 

منبع:روزنامه قانون

اضافه کردن نظر


کد امنیتی
تغییر کد امنیتی

پیام مدیر

http://vokalayeazadandish.com/images/stories/PictureSamami/Samami49.jpg

 

وبسایت وکلای آزاد اندیش در راستای اطلاع رسانی اخبار صنفی و انعکاس موضوعات حقوقی و قضایی و تبادل افکار در خصوص اخبار مرتبط روز حقوقدانان و ارائه مطالب علمی و سخنرانی ها و همچنین پاسخ به مطالبات و سوالات حقوقی و انتظامی وکلا و کارآموزان و تمامی حقوقدانان و دانشجویان محترم حقوق ایجاد گردیده است. امیدوارم در راهی که آغاز نموده ام با همکاری همه همکاران با موفقیت ادامه دهم. سعی دارم علاوه بر درج دست نوشته های شخصی و ارتباط با دوستان عزیزم، با توجه به تجربه مختصری که دارم، گاها مطالب و مقالات حقوقی تحریر و پاسخگوی سوالات دوستان باشم.

دکتر عبداله سمامی

وکیل دادگستری

بازرس و عضو هیات مدیره بیست و هشتم کانون وکلای دادگستری مرکز

آمار بازدیدکنندگان

3012120
امروز
دیروز
هفته جاری
هفته گذشته
ماه جاری
ماه گذشته
بازدید کل
1252
6681
7933
2978821
64041
93009
3012120

آی‌پی شما: 54.90.119.59
امروز: دوشنبه، 30 بهمن 1396 - ساعت: 13:11:57

ورود به سایت

برای حمایت از ما امتیاز دهید